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■记者 熊海钧 实习生 采长静 报道

编者的话

随着政府一系列宏观政策的出台后，住宅、商铺、写字楼三大市场，凸现了典型的板块轮转的变化。眼下，上海的可售型写字楼市场异军突起，走势日日坚挺，一些成熟又规范的海外的投资者对上海高档住宅投资热度递减，却早早地将目光转向了写字楼。

呈现2005年的这一波高峰行情，让不少精明的尚处于观望中的大陆投资者——本地或在上海生活的各地投资者也开始搭准市场脉搏，纷纷关注上海的优势地段可售型写字楼市场。

在淮海东路和复兴东路之间的人民路上，一栋准甲级写字楼——金天地国际大厦，正处于淮海路CBD大商务圈的东端。并且上海市政府有关部门已实施淮海中路东扩规划，目标是将淮海路大商务圈与外滩金融商务区连成一体。在其开盘前后，出现了一股热卖现象：据网上房地产的统计数据表明，在今年刚刚过去的6、7、8三个月里，金天地国际大厦的月销售量，居市中心城区(黄浦)“在售写字楼排行榜”的数一数二的前列，销售率达到了近50%，被投资者看成是占尽天时、地利、人和的优势的“牛盘”。

“金天地现象”在由文汇报《房产世界》周刊与上海满亭芳咨询机构联合举办的“上海写字楼投资研讨会”上，引起了业内专家和投资人的普遍关注。应邀与会的专家相继对上海写字楼投资趋势和“金天地现象”的个案，进行了研讨和评点。

今年5－6月份本市推出的写字楼项目中，小户型成为主导产品，这一特征迎合了目前市场对于小户型办公物业的需求，也为从住宅市场退出的投资者提供了新的投资领域。据戴德梁行写字楼部最新统计，截止六月底，上海甲级写字楼平均租金报价达到0.84美金/平方米/天，比今年一季度上升3.3%，比去年同期增加16.2%。本市目前甲级写字楼空置率持续保持低水平，平均空置率约为7.0%。

与会专家在分析“金天地现象”以及成功热销销售的客观原因时认为，专业服务型的中小企业正逐渐向上海五大CBD商务圈延伸段的准甲级写字楼迁移。“金天地现象”的出现就是其中的例证之一。在于依托于成熟的淮海路CBD商务圈内甲级、超甲级写字楼较多，基本上以大面积租赁为主，较高的商务成本使得一些处于成长中的服务型企业望而却步，一旦该区域有小面积的销售型写字楼推出，自然出现热销的局面。

专家认为，小面积的销售型写字楼以理性的价位加上较稳定的出租率支撑，市场消化比重不断上升，从未来的供需及长远发展来看，走势仍是相当稳健。

上海商业投资咨询专家姜新国发言指出——写字楼用途的唯一性，决定了它是投资资金的避风港

跨国公司加大在中国的直接投资，越来越多的跨国公司在上海设立地区总部。我认为，“总部经济”可能是目前有力地支撑着上海甲级写字楼市场持续升温的原因之一。但是，写字楼市场需求量增大，还有更直接的其他三大因素：一、目前第三产业如法律、咨询、金融等现代服务业迅速发展，服务商品增多，分工越来越细，导致主业派生出更多的副业，至纯天珠，大大的加强了对小户型写字楼的需求，支撑了写字楼市场；第二、写字楼规模并没有放量，整个市场规模较小，而产业需求规模大，致使租售价格还要上涨。同时，土地供应量限制了写字楼的供应量，形成了供小于求的局面；第三、写字楼用途的唯一性和公共空间单一性，可能造成法律纠纷少，写字楼市场应该是一个投资资金的避风港。这一点往往为一般的投资者所没有认识到，但是从到“金天地”洽购的人不少是从住宅市场抽身转投写字楼的来看，他们才是最精明的。

我还认为，一个写字楼项目进入了中心城区CBD商务圈就代表了一定的“身份”，这是中心地理论所决定的，越靠近中心地，项目的价值就越高。从2003年以来写字楼的租金上涨现象便可以得知，上海五大CBD商务圈(淮海路、外滩、陆家嘴、徐家汇、南京西路)写字楼的规模是再大也不嫌量多。金天地国际大厦处于淮海路CBD商务圈东端，而且距离人民广场、淮海路新天地、世博会、豫园、外滩等很近。尽管金天地项目是逆境入市，但是这个地理优势决定了这个项目的稳定性和抗跌性。

东方国际创业股份有限公司物管中心主任朱光符分析说——物业管理好的，写字楼售价和租金还会上扬

以我们在虹桥的东方国际大厦目前出租率达到113%的实践来看，物业管理是最重要的。追求品质已经成为写字楼发展明确的趋势，其中就包括物业管理服务上的软件条件。

我注意到，金天地国际大厦在经营上有三个特点：一、从消费者心理角度出发对楼盘预售做出科学的预期，“买得快”必定给购买者带来更大的信心。据我们评估，金天地国际大厦虽具各种优势(包括赠送精装修等)，但由于其定位准甲级写字楼，每平方米售价最低达到每平方米17950，最高售价也只有20700元，和周边一些写字楼盘相比，价格属低，每平方米相差1000到2000元。“准甲级楼盘，卖乙级价格”自然是倍受追捧的；

二、投资和自用是分不开的，两者是相宜的。由于租金持续上涨，中小企业在购买了可售型写字楼时候，往往购买多套以备日后公司扩大规模之用，而目前尚未使用的面积，可以委托出租，从租金中获得稳定的回报。这也是金天地国际大厦之所以能够受关注的另一个原因。比如，购买总建筑面积为72.81平方米的金天地国际大厦710 室，售价为每平方米18650元人民币(总售价为1357906元)，如果购买后用于投资收益，每日每平方米租金按人民币4.2元、物业管理每平方米按10元计算，10年后，每月租金实际总收入=10年租金收入－10年物管总支出－房款10年利息损失。其中租约预期设定为一年(不考虑空置)，租金和物业管理费保持年平均增长率为5%，年利率为2.5%计算，由计算结果可以看出，投资金天地国家大厦大概9年可收回投资，贵州文玩，10年后进入投资盈利期；

三、金天地国际大厦项目聘请戴德梁行作为物业顾问，采用的是港式管理模式，设施齐全但物业成本较为适中，与那些动辄每平方米数十元的物管费的高级写字楼相比，后者的物管费只有十元钱，自用非常实惠，业主觉得他们买的物有所值。

上海上房商铺服务网络有限公司总经理项敏认为——楼宇销售冲30%是个关，它说明定价合理，后市一定看好

自2003年起，上海写字楼市场价格开始上升，写字楼的投资回报率到达7－8%，商铺是6%，而商铺又比住宅坚挺，这是因为写字楼、商铺的租金支撑更强劲。预计今年下半年及2006年，空置率将继续下降至约3%，租金预计会继续保持在10%左右的高增长率，到2 006年继续快速上升并突破1美元/平方米/天的心理价位。写字楼市场的投资收益率将由原来的3.3%上升到8－10%。

金天地项目处于淮海路大商业圈的东端，三个月的销售率接近50%，业绩显著，让市场很有想象的空间。项目总供应量为177套，面积在40～170平方米之间。目前已经售出的房产中，买家包括了美国、瑞典、日本、法国等22个国家的人士。

我以为，一般写字楼销售30%是个关，如果能冲过这个关，说明现有的定价是合理，后市一定会更看好的。投资者购买上海的写字楼，多出于投资自用两相宜的考虑。在选择投资时，周边有无大量同类楼盘竞争将成为投资者关注的一个问题。金天地国际大厦的周边目前少有同质楼盘上市，这无疑将成为投资者的利好。

上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江提出——写字楼市场将由恢复性增长，进入到提升性增长的时期

据我司调查的数据显示，今年中期，上海高档写字楼保有总量约有298——305万平方米，其中淮海路大商圈占了60－70万平方米，根据淮海路大商务圈的发展潜力，预计最高可以容纳100万平方米，而接轨淮海路商务圈的金天地国际大厦就是在这30－40万平方米的增长空间内，稳定性好，抗跌性强。同时，金天地国际大厦所处的地段优势明显，不但与淮海路大商务圈接轨，而且在等距离范围内处于人民广场、世博地块、外滩、豫园等商务点的接口。其中最为注目的是，上海市政府有关部门已实施淮海中路东扩规划，目标是将淮海路大商务圈与外滩金融商务区连成一体。

我认为，至纯天珠，目前市场价格还未回到1995年的价格水平。而近两年上海写字楼市场是处于一个由恢复性增长向提升性增长转变的节点上。从目前起，至今后10左右时间，还能容纳的营业性办公楼发展，正是从70万向100万平方米发展的关键阶段。不过，小户型写字楼对公共空间的商务面积有较强的需求，使写字楼的销售根据市场的变化而改变，不同的推广阶段要有不同的销售策略，应考虑突破写字楼销售的瓶颈。

上海方方房产工作室咨询师包灵芝认为——与住宅价格相差无几的写字楼，市场价格还有上升空间

2003年写字楼市场开始出现变化，方方工作室也从那一年开始关注写字楼市场的。近两年，写字楼市场由租赁开始转向销售，发展到现在可售型写字楼项目也越来越多。不同于住宅市场，写字楼市场的租售是一体的，从租金和回报率上都能看出投资市场的价值。

今年5、6月份写字楼的价格还有上升空间，如果由优质物业进入，上升空间更大。国内写字楼定价不同于国外，国内是参考租金回报率和住宅市场价格定价的，一般写字楼定价是住宅价格2－3倍，比如说金天地国际大厦的价格，却几乎与周边的住宅价格相差无几，所以写字楼市场价格还有上升空间。总体来说，宏观政策对办公楼市场影响不大，影响这个市场的关键就是地段价值，6、7月销售好的写字楼盘都集中在市中心繁华地区。

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