（原标题：如何成功的驰骋中国楼市，至纯天珠，做聪明的投资者）
小畅一直关注的都是商业不动产，对住宅少有涉猎，众所周知的原因，从租售比角度来看住宅，泡沫化严重。但买没买房，一度是中国人和人财富甚至阶层区别的主要原因。对大部分人来说，，买房也是人生中涉及最大金额的一笔投资。
要不要买房这个问题，放到此时更让人纠结，左边是价格回落的让人很是动心，右边则是遇冷的楼市从来都是追涨不追跌。2018年年末，让我们回归理性，冷静的看一看重大决策面前该如何盘算，做一个聪明的投资人。
空城大连
今年夏天去了一趟大连，与以往的印象大相径庭，这颗昔日夺目的北方明珠如今的光泽已然滞涩。市中心随处可见的萧条，林立着空荡荡的写字楼和住宅；新建的东港商务区，当年以恢弘规划和核心区位引得各大开发商哄抢地皮，如今成片竣工的高楼乏人问津。
这并不是中国独有的现象。
用城市建设替代建设城市，以为把高楼建起来就会走向繁荣，这也是许多发达国家走过的弯路。譬如上个世纪70年代的底特律和上个世纪90年代的莱比锡。莱比锡挣扎之后，选择把废弃的楼推倒，把城市规模缩小，重新让人聚拢在一起，最终才让自己走回了良性发展的道路。底特律的情况更为复杂和严重，2013年曾一度宣告破产，如今依然在生死线上苦苦挣扎。
那么大连呢？显然大连还远没有危险到如底特律那般严峻的地步。从理论上来说，当城市繁荣的时候，会有新的居民迁入寻找机会，当地住宅的价格会迅速上涨；当城市衰败的时候，住宅的价格则会缓慢下跌，大部分居民会选择留守。
但中国楼市还很年轻，也不能简单的依靠西方的经验，我们需要最底层的逻辑。
投资中的信号与噪声
有篇文章非常推荐给各位，讲的是投资中的信号和噪声（可参阅本次推送第二条）。我们也按照这个逻辑来看看，买房这件事，什么是噪声，而什么又是真正的信号？
前段时间有很多专家曾出来发表评论，大致的意思是估算了最近一轮房地产泡沫的起点是2015年，也有说是2012年，所以倒推出这些年的名义GDP增速、或人均可支配收入增幅、或是货币贬值速度，在目前楼市价格的基础上往回跌这么多，大概就是一个合理的价格了。
这不能说是错，但并非是最底层的逻辑，最重要的信号。
带着这个问题，我简单梳理出了如下这张图，数据都来自官方的统计局。
将大连、青岛、宁波、上海和北京这5座城市从2010年到2018年10月份商品住宅和二手房的涨幅，与这几个城市常住人口从2010年到2016年的人均竣工面积总和及住宅竣工面积总和做了一个汇总比较。前三座城市是国家5大计划单列市中较有可比性的3个，超一线城市的北京和上海，作为对比数据也放了上来。
结果还不够清晰，于是又将人均竣工面积倒退回从2000年开始计算，得到了下面这一张图。
拉长时间线后基本可以看出，能级相近的城市，其商品住宅的成交金额涨幅与该城市的新增住宅供应量呈反比。
价格=供vs需
这种算法虽然粗暴，但提示了最底层的逻辑——供需关系是一切交易价格的核心。既然这一点被我们找到了，那我们接下来就进一步分析，什么是供，什么是需。
依照惯例，做了如下简图，将当下国内主要影响供需的关键要素放了进来。
在供的这一端，主要来自于存量二手房及未来新房供应，而后者又与当地政府的土地政策息息相关。
在需的这一端，主要来自刚需与投资需求，前者包含首套房与改善房需求，而改善房与投资需求的释放，均受到来自政府“限购”及银行贷款政策的较大的影响。
需求这一端再往下一层分析，与该城市的存量人口及未来流入流出人口的数量、购买力、年龄等因素均有关联。
楼市价格动态的取决于如上两端供、需变量的博弈，政府的调控手段可以在短周期内产生如阀门一般的影响，但从长期来看，最根本的还是一个城市的供应量和需求量。
中国国情与市场规律的博弈
我们总是说中国的楼市是有着中国特色的，这里的特色有二，一是来自于行政力量的干预，二就是中国百姓对于买房的执着与上涨预期的信仰。
前者作用到楼市上，除了出现各地房价的小周期波动，政府一调控房价被抑制，一放松就反弹之外，也让大多数人坚信，作为国之根本的楼市，关系到各地政府财政收入和国家金融系统安危，政府不可能让它跌；后者是直接促成如今脱离资产基本面中国高房价的主要原因。
中国楼市还很年轻，管理体制又相对集中，所以以往数次短周期的历史数据并不真正说明问题。拉长周期来看，物质世界的基本规律是无法被打破的，对这一点要有清晰的认识和准备。
根据世界银行的数据，中国25-44岁的置业人口在2013年左右已经见顶，未来中国整体的实际住宅需求量将持续下降。
而《2018年第一季度城镇家庭资产指数报告》的结论与世界银行数据遥相呼应，报告显示，至纯天珠，大约在2013年达到顶峰后，国内16个热点城市的刚需需求逐年降低，而投资需求还在逐年攀升。