投资方面，1-2 月开发投资增速超预期走高至+11.6%，参考固定资产中建筑安装工程同比和其他费用同比可知，1-2 月土地购置费同比仍可能高达50%左右，或是主因、也表明投资并没看上去那么好；新开工增速放缓符合预期，18H2 拿地弱到开工的刚性传导，将决定19Q2-3 开工或将进一步明显走弱；施工增速上行幅度略超预期，或源于施工加快和复工增加；竣工增速大幅下降超预期，或源于资金仍偏紧和增值税减税的综合影响。销售方面，1-2 月商品房销售面积再次回归下行趋势、同比-3.6%，考虑19 年棚改的大幅下降将决定全国销售总量偏弱，不过1-2 月销售降幅仍略好于预期，显示销售也没想象中那么差，这或主要源于一二线城市楼市正逐步回暖和五六七八线等低能级城市的楼市热度滞后反应的综合对冲。资金方面，1-2 月，资金来源同比+2.1%，低位有所改善，显示出年初货币政策宽松影响仍在持续，但目前资金仍对投资形成一定的拖累，文玩，贵州文玩，其中销售回款改善明显。我们维持判断地产总量政策将逐步趋松，其中，资金改善有利于资金敏感性房企报表修复和业务扩张，而“一城一策”和三大城市圈规划则有利于一二线布局房企的销售弹性，目前主流房企19PE估值仅4-8 倍，NAV 折价20-50%，我们维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产；二线蓝筹（受益资金放松受益）：新城控股、中南建设、阳光城、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
支撑评级要点
投资超预期走高，开工如期放缓，施工再走强，至纯天珠，竣工暂弱，购地大幅下滑1-2 月房地产开发投资额同比+11.6%，较18 年上升2.1pct，其中，住宅同比+18.1%，上升4.7pct；商品房新开工面积1-2 月同比+6.0%，下降11.2pct，其中，住宅同比+4.3%，下降15.4pct；商品房竣工1-2 月同比-11.9%，下降4.1pct,其中，住宅同比-7.8%，上升0.3pct；商品房施工面积1-2 月同比+6.8%，上升1.6pct；土地购置面积同比-34.1%，下降48.4pct。我们认为：开发投资并没有那么强，土地购置费仍强或是主因；新开工增速放缓符合预期，2-3 季度或将进一步明显走弱；施工增速上行幅度略超预期，或源于施工加快和复工增加；竣工增速大幅下降超预期，或源于资金仍偏紧和增值税减税的综合影响。
销售同比重归下行趋势，但降幅略好于预期，或源于两头好中间差的格局1-2 月的商品房销售面积同比-3.6%，较18 年下降5.0pct；销售金额同比+2.8%，下降9.4pct，1-2 月销售在18 年12 月销售同比短暂反弹后再次下行，考虑到19 年全国棚改计划较18 年实际完成626 万套约同比下降40%，这将确定全年销售总量偏弱，不过1-2 月销售降幅仍略好于预期，显示销售也没想象中那么差，这主要源于两部分对冲：1）一二线城市已经进入“三底叠加”状态，包括市场底、资金底和政策底，市场正逐步回暖；2）1-2 月50 家主流房企的销售额同比-6% vs.1-2 月商品房销售额同比+3%，西部销售增速放缓、但仍好于中东部表现，或也显示了五六七八线等低能级城市的楼市热度滞后反应。
资金来源低位有所改善，但仍对投资形成拖累，其中销售回款明显改善1-2 月，资金来源同比+2.1%，较18 年全年下降4.2pct，但较18 年12 月单月资金来源同比-4.1%有所改善，显示出年初货币政策宽松影响仍在持续。其中，1-2 月国内贷款同比-1%，较18 年1-12 月上升4pct，主要源于银行资金有所趋松；1-2 月自筹资金同比-2%，较18 年12 月下降8pct，自筹资金虽暂时走差但预计后续仍有改善空间；1-2 月定金预收款同比+6%，在18 年12 月短暂转负后再次回升，主要源于促销活动对于现金支付赋予价格优惠、以及首付比率较高的一二线城市销售回暖导致其增速回升；1-2 月按揭贷款表现亦较强，显示出部分城市按揭利率下行已有成效、银行放款速度也有所加快。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期
□ .袁.豪 .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司