备受关注的《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》）已经正式出台，包括佛山在内的大湾区11个城市将通过协作互补、经济共融及促进人才、科创等资源要素的高效流动，向着国际一流湾区、世界级城市群迈进。紧邻广州、连接港澳的佛山，作为制造名城，被赋予建设重要节点城市、优化制造业布局的使命。进入经济发展快车道、GDP逼近万亿大关的佛山，2018年地产市场表现平稳，未来应如何借势粤港澳大湾区利好，在推动制造业向高端转化、优化产业布局及提升城市竞争力的同时，赋能地产板块，带来新的突破？全球领先的房地产服务商戴德梁行对此进行了全方位的解读。
戴德梁行指出，粤港澳大湾区背景下，佛山将打造为连通珠江东西两岸的重要交通枢纽，交通网络的完善将为TOD发展带来无穷潜力。这也意味着佛山商办市场机遇与挑战并存。一方面写字楼市场迎来近五年新增供应高峰，去化压力增大。另一方面，理想的写字楼租金水平近年成功吸引大批名企进驻，联合办公运营商亦将目光转移到二三线城市，佛山未来可期。由于零售市场竞争激烈，佛山购物中心将积极调整租户结构及深耕体验式业态，以期延长客流逗留时间，未来差异化竞争或成商场的致胜策略。
粤港澳大湾区时代下的佛山机遇
拥有雄厚制造业基础的佛山，作为珠江西岸先进装备制造产业带的龙头城市，亦是西岸重要的交通枢纽门户，未来随着地铁、高铁、轻轨及机场等交通网络的完善，佛山不仅将全面融通广州，更将填补湾区国际机场枢纽分布的不平衡，成为国际接轨湾区西部的重要窗口。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，粤港澳大湾区为佛山在建设湾区西岸综合交通枢纽、制造业高端化转型及吸纳优质人才方面带来源源不断的动力。TOD领域、商办物业或将成为湾区背景下，佛山地产市场值得关注的重头戏。
打通珠江东西两岸的重要交通枢纽：TOD潜力无限
区域发展，交通先行。大湾区中，广佛肇是拥有TOD数量最多的城市群，交通节点的落成，意味着区域功能价值的提升，可为住宅及商办市场带来积极效应，成为投资者关注的热土。佛山紧邻广州，对接中山、江门、珠海，地处大湾区重要的中轴点。大湾区全面加速建设下，佛山积极布局交通基础建设，在深化广佛同城实现双城资源共享、协同发展的同时，亦打通湾区东西两岸，融通人、货、信息及资金四大资源要素。
截至2018年底，广佛地铁已实现全面通车，未来更计划将有10条地铁线路互通，广佛一体化建设进入新的阶段；佛山西站是集高铁、城际铁路、地铁及城市公交等多种交通方式为一体的综合交通枢纽，亦具备广佛都市圈西向主枢纽的功能地位。依托佛山西站实行的“借站造城”规划，是大湾区TOD领域里值得关注的重点，随着周边地块的综合开发、产城人的深度融合，必将带旺区域腾飞发展。
制造业转型升级 带活经济发展
统计数据显示，2018年佛山实现地区生产总值9936亿元，同比增长6.3%，是广东省第三大经济体。长久以来，制造业是佛山产业结构的主力军。大湾区的互通互融，整合了湾区多城市的产业链，加速了“佛山制造”向“佛山智造”的转型，同时为产业布局的进一步优化提供了空间。
▲图1 2007-2017年佛山产业结构走势
2018年佛山先进制造业增加值增长7.4%，先进装备制造业增加值增长10.3%。家电、家具、陶瓷灯优势传统产业以“两化”融合、智能制造为方向，通过技术改造加快转型升级。值得关注的是，佛山服务业增加值比重持续提升，三产占比在不断优化调整。未来，佛山第二及第三产业将双头并进，共同拉动GDP增长。
优质人才助力产业升级
人才资源是区域保持创新活力的重要财富，文玩，优质人才更是驱动地区发展、产业升级的关键引擎。据《佛山市人才发展体制机制改革实施意见》，佛山推出多个吸引创业人才、海内外高层次领军人才及博士和博士后人才等群体的政策，湾区的共融发展促进了人才的流动，佛山借此把握广纳优质人才资源的绝佳良机，为区域内产业转型提速奠定了良好基础。
据戴德梁行多年的行业实践经验，发达的轨道交通，将拉动站点周边的功能价值，助力区域增值。更将促进资源要素的流动，提升产业结构，优化产业布局。交通的便捷性有利于人口及优质人才资源的加速导入，从而进一步为产业转型提供动力，优化经济结构及城市功能，推动区域可持续性发展。
商办市场挑战与机遇并存
2018年，佛山甲级写字楼市场迎来新增供应高峰，优质项目的入市为投资者们“囤”足了货，但同时亦加大了市场的去化压力。另一方面，湾区利好及广佛同城的加速建设，使得原本就具备理想租金水平的佛山写字楼租赁市场，商机满满。而优质零售市场在过去一年，新增供应有所放缓，因去化缓慢空置率维持在高位水平。行业竞争激烈，购物中心积极调整租户结构，并深耕体验式业态。在未来大量优质零售新增供应项目入市的挑战下，差异化竞争或成致胜法宝。
写字楼市场：新增供应量创近五年新高 联合办公遍地开花
2018年，佛山甲级写字楼市场迎来6个项目、合计约45.5万平方米新增供应入市，新增供应量创过去五年新高，其中千灯湖商务区占主导地位。千灯湖写字楼存量占比从2017年54.6%攀升至63.4%，加之其坐拥广佛黄金经济带的绝佳地理优势，预计将成为下一轮企业布局及扩张的主战场。
▲图2 历年佛山各商务区新增供应分布 数据来源：【戴德梁行研究部】
大体量新增供应的入市，推升佛山甲级写字楼2018年末空置率上升3.2个百分点至36.9%。较高的空置率并未使平均租金水平回落，相反，受益于新入市项目较高的素质及定位，年末全市甲级写字楼平均租金同比上涨1.8%至65.8元/平方米/月。
在市场供应高峰期，借政府鼓励创业的东风，联合办公积极布局，租下大面积办公场所。千灯湖商务区可选择的优质项目较多，是企业入驻和升级搬迁的首选。
▲图3 2018年佛山中心城区主要租赁交易 数据来源：【戴德梁行研究部】